第107章 房地产经营策略（9/10）

    叶子书快速吃完早餐之后，擦了擦嘴，问道：“你们商量得怎么样了？”
    “昨天我回去和我哥说了，他也觉得管理唱片公司有点不得劲，所以他对此没有意见，而我自然更没有意见了。”郭冬梅说道。
    叶子书听完郭冬梅的话，看向郭东生，意思是郭冬梅说的是不是他自己的意思，因为在他们家里，郭冬梅明显比郭东生要强势一些。
    “我妹说得没错，你应该知道，给歌手写歌写词的，文化都比较高，像我这样没读过书的，感觉就要矮一头。”郭东生说道。
    他还真没有考虑到这个，在前世，不管文化程度多高，有钱就是大爷，至少在心理上更加有优势，这可能是时代的差距吧。
    “既然如此，那我们就接下来谈谈房地产的事情吧，至于唱片公司的事情，你要和你妹妹交接好，别出了纰漏就行。”叶子书说道。
    “我知道。”
    听了郭东生的话，叶子书点了点头，说道：“我成立房地产公司，不是因为现在这个行业非常赚钱，而是看好这个行业的未来。
    为了能够在未来把握好这个行业，我们必须要提前进入，做好各个方面的工作，等到机会来临的时候，能够比别人走得更快。
    所以这次你去深圳，主要目的不是赚钱多少，而是要做好各种基础性的工作，为未来打好基础。”
    “那什么是基础性的工作？”郭冬梅问道。
    这话是帮他哥问的，怕他哥不了解仔细，无法领会叶子书话里的意思，到时候去了深圳，没有做好，免不了坏事。
    “房地产行业不仅仅是盖房子，这里面牵扯到非常多的行业，可以说是一个围绕着房地产的产业链。
    例如拿地，就需要知道土地的地质结构、商业价值、未来发展前景等等，不过现在倒是不用考虑这么多，拿地基本上是不会亏损。
    例如建设，就需要了解建筑材料相关的标准和知识，还要有自己的渠道寻找工人，而这些工人数量很多，又该如何组织，在保证安全的前提下，提高工作效率，保证建筑质量？
    而且在建设之前，还需要进行建筑设计，而设计又牵扯到更多的专业知识，作为总裁虽然不需要全部知道，但是关键信息却是要懂。
    后面就是装修，这里面也涉及装潢设计、装修材料等等相关的知识，目前在这一块，国内并不完善，可能需要你们学习和探索。
    以上只是房屋建设方面的东西，还有金融运作方面的知识，房地产开发属于大资金大投入的行业，不可能所有资金都自己来出，必然牵扯到银行贷款。
    但是银行贷款如果不顺利，还可能需要使用其他的金融杠杆，不过除银行贷款以外的金融杠杆，能不用就不用，除非到了万不得已的时候。
    最后就牵扯到建筑销售和运营方面的环节，如果是住宅房屋，一般都是以出售为目的，这样能够尽快回笼资金，保持现金流的相对健康。
    但是商业写字楼或者是商业广场，一般比住宅楼有更大的商业价值，具备持续运作的基础，所以并不一定以出售为目的，也可以采取出租的方式来运作。
    不过这样的运作模式，需要确定未来这个地方有很大的发展前景，如果没有发展前景，或者拥有更多的不确定性，可以出售一部分面积，自营一部分面积。
    这样可以提前回笼成本，而利润部分变成了自己的自持资产，这将是未来商业楼盘开发的主要方式。”叶子书说道。
    看到郭东生将他说得都记下来后，叶子书继续说道：“这些对你来说，都是新的领域，你去深圳后，别急着拿地，先了解房地产各个方面的情况再做打算。
    等到招募了一些业内人士，了解了房地产各个方面的情况之后，在开始小规模拿地，尝试开发小楼盘，积累实际经验。
    等到第一个小楼盘取得成功，说明房地产各个环节，你们已经了解得差不多了，可以适当的加快速度，但是以稳为主，不要过于激进。
    正如前面所说，公司目前的目的是以培养人才、锻炼队伍为主，建立完善的公司经营制度，为将来打好基础。”
    等到郭东生记下这些话之后，叶子书继续说道：“实际上，房地产属于产业链终端行业，如果公司有能力的话，可以适当介入产业链其他环节。
    例如开发房地产必然需要水泥，那么我们是否可以建立水泥产业，为房地产企业提供各种要求的水泥产品？
    其他的还有很多，但是尽量进入的是相对容易控制的行业，而无法做到大规模经营环节，就不便进入。
    例如建筑需要的沙子，由于需要大量从河流湖泊当中挖出来，需要和各个地方政府打交道，技术含量又不高，容易和当地势力产生利益纠纷，就不适合我们做。
    而像装修材料方面，很多需要很高的技术含量，最典型的就是油漆，劣质油漆对人体损害很严重，但是高品质油漆，却危害少得多。
    我知道你们肯定短时间内是没有那么多的能力开发具备很高技术含量的产品，不过凡是涉及到科学技术方面的事情，你可以问我。
    你只需要组织科研人员，将我给的技术资料变成实物，并且做好专利保护和生产、销售等工作就可以。”
    “你还会这些？”郭冬梅好奇地问道。
    “你是第二个质疑我的人，上一个质疑我的人是裴晴，你可以问问我是怎么让她心服口服的，现在还不是乖乖的去负责保健品行业去了。”叶子书没好气地说道。
    “别告诉我，那个裴晴负责的保健品技术是你提供的？”郭冬梅惊讶地问道。
    虽然他这个说法确实有点可疑，但是作为员工，你这样一直质疑老板真的好吗？
    “我当然不是所有的都知道，有些也是需要现学的，只是说来你们可能会感到难过，因为我的智商比你们高太多了，学习自然也比你们快得多。”叶子书笑着说道。
    郭冬梅听到他这么说，顿时没了脾气，说来他们是同龄，可是叶子书所取得成就和知识储备上，确实是自己不能比的。
    看到郭冬梅没有在说话，叶子书看向郭东生，说道：“我不限制你在那边的发展，但是务必让你记住几件事情。
    第一企业经营需要前瞻性，既要立足于当前，也要着眼于未来，你可以根据自身能力，以及未来看好的业务，提前开展相关工作。
    第二企业经营首先就是稳字当头，别看到别人发财，就觉得自己进入也能发财，需要先充分了解，然后再行动。
    特别是当企业规模较大的时候，先发优势并不是企业经营的主要部分，大企业有后发优势的能力，可以让别人先探探路，这未尝不可。
    第三房地产是政策性非常强的行业，涉及的环节也非常多，你需要学会和政府打交道，而我给你的建议，就是不依赖于政界个别人取得好处，而依赖于政策获得好处。
    意思就是说，不要攀附政治人物，而是要以政府政策为指导来制定规划和发展企业，因为因政治人物发展起来，必然也会因政治人物而导致企业衰败。
    然后就是平衡各方利益，虽然企业是以营利为目的，但是也需要照顾合作伙伴的利益，实现互利共赢，这对于扩大企业经营非常重要。
    第四企业经营不争是不可能的，无谓的忍让只会让对方得寸进尺，所以最佳的竞争是争而不破，避免彻底撕破脸皮，这是双输的局面。
    一切都以利益为导向，如果有利可图，和竞争对手合作也未尝不可，这就考验你对利益的权衡能力了。”
    随后叶子书开始给郭东生讲房地产的一些细节，例如如何拿地，如何判断发展潜力，如何运作楼盘，如何做好物业管理等等，都是他前世知道的信息。
    有了这些细节的补充，郭东生不至于两眼抓瞎，特别是在房地产经营还不够完善的情况下，有助于他更快地成功。
    “唱片公司的账目上还有2000万的资金，你去深圳就拿1000万过去，这就是你的起步资金了，后续我这边也没有太多的资金支持了。”叶子书说道。
    “那我什么时候过去？”郭东生问道。
    “这个不着急，正好凤凰软件公司不是要拿地建房吗，你就先在这个项目上练练手，至少这样过去，也有准备一些。”叶子书说道。
    这些都是自有项目，没有太多的商业经营，拿来练手正好合适，也能让他对房地产的各个环节有一个认识。
    “对了，你拿到地之后，将地形告诉我，我会给你一份建筑设计资料，建设的过程要严格按照我给你的图纸来施工。
    也让你妹妹知道，我是不是有能力做我现在不了解的事情，你可以拿设计图纸到首都建筑设计院，给专业人士看看行不行得通！”
    叶子书说完，看了眼郭冬梅，想要让郭冬梅今后完全为自己所用，就必须要展示点东西，让她今后无条件执行自己的命令，而不是无谓的质疑。